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【資料圖】

深度 獨(dú)立 穿透

物業(yè)、代建生意有多香？

作者：徐勇

編輯：李歡

風(fēng)品：令煜

來源：首財(cái)——首條財(cái)經(jīng)研究院

如今的華夏幸福只專注兩件事，一件是償債，另一件是轉(zhuǎn)型。除此之外，任何困擾都算浮云。

只是一個(gè)代表渡劫，一個(gè)代表新生，有多容易？

1

老將遭留置 企業(yè)被責(zé)令整改

2月14日，華夏幸福公告稱，公司接到湖北咸寧崇陽縣監(jiān)委會通知，董事兼聯(lián)席總裁孟驚因涉嫌違法犯罪遭留置。

一石激起千層浪。要知道，孟驚可是華夏幸福股肱之臣，其與王文學(xué)并肩奮戰(zhàn)已有23年。即便2021年企業(yè)債務(wù)暴雷，孟驚也未選擇離開。如今被留置，無疑驚天一雷。

從披露消息看，企業(yè)似乎并未受到多少波及。一方面，內(nèi)部人士透露，春節(jié)前兩周原產(chǎn)發(fā)集團(tuán)董事長趙威便與孟驚交接工作；另一面，多方報(bào)道顯示，孟驚被查或與近期足球反腐有關(guān)。

2月22日，華夏幸福新一屆董事會候選人名單出爐，孟驚沒有意外退出，新入列的趙威、陳懷洲和馮念三均為企業(yè)老將。

似乎已經(jīng)穩(wěn)了。尤其在債務(wù)化解頻傳利好、已見上岸曙光的關(guān)鍵時(shí)候。

然而，2月24日，中國銀行間市場交易商協(xié)會發(fā)布自律處分信息，因存在違反銀行間債券市場相關(guān)自律管理規(guī)則行為，華夏幸福被警告、責(zé)令整改，董秘胡艷麗被通報(bào)批評。

處分信息指出，企業(yè)存在債務(wù)融資工具違約情況，屬于應(yīng)當(dāng)從重或加重處理的情形。

華夏幸福、王文學(xué)，離否極泰來還有多遠(yuǎn)？

冰凍三尺非一日寒。

2021年1月1日，“三條紅線”監(jiān)管要求正式施行。2月華夏幸福便宣告2.55億元債務(wù)違約，成國內(nèi)首家暴雷房企。實(shí)際上，早在2020年三季度其已陷入流動性危機(jī)。

相比其他房企，華夏幸?！癙PP開發(fā)模式”較為特別。其產(chǎn)業(yè)新城模式，以政企合作為基礎(chǔ)，區(qū)域空間為載體，產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)為核心，通過要素集聚、創(chuàng)新驅(qū)動，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級，區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展。

行業(yè)分析師郭興表示，“PPP開發(fā)模式”的開發(fā)資金與經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，主要由社會資本承擔(dān)。因此，高杠桿是華夏幸福擴(kuò)張關(guān)鍵，企業(yè)負(fù)債率長處高位。

2

背負(fù)千億負(fù)債 違約與自救

2020年，華夏幸福負(fù)債率高達(dá)81.29%。期內(nèi)短期債務(wù)、應(yīng)付票據(jù)及應(yīng)付賬款賬面余額合計(jì)851.84億元，而賬面貨幣資金只有269.93億元，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)敞口清晰可見。

隨著“三條紅線”監(jiān)管落地、融資命脈受限，華夏幸福暴雷不算多意外。

欣喜的是，率先倒下的華夏幸福并沒躺平做“老賴”，通過與政府部門及時(shí)溝通，率先啟動了債務(wù)化解相關(guān)工作。

2021年4月17日，華夏幸福召開債委會全體會議。除高層帶頭降薪，還確立了化債和經(jīng)營兩手抓方略。五個(gè)月后債務(wù)化解方案公布，同年12月方案得到通過。

按照披露方案，華夏幸福明確了“兌”“帶”“展”“接”“抵”方針。彼時(shí)存量金融債務(wù)2192億元，公司將現(xiàn)金兌付570億元債務(wù)；靠出售資產(chǎn)消化近500億元債務(wù)；對352億元有抵押物債權(quán)展期；通過房地產(chǎn)信托償還220億元債務(wù)。另外還將展期剩余的550億元債務(wù)，后續(xù)通過經(jīng)營資金償還。

著實(shí)讓市場一番振奮，只是推進(jìn)落地才是關(guān)鍵。

按照計(jì)劃，華夏幸福通過出售廊坊境內(nèi)的7個(gè)產(chǎn)業(yè)新城及南方總部資產(chǎn)，預(yù)計(jì)可籌集750億元。其中550億元將用于現(xiàn)金兌付債務(wù)，剩下為自身“保交付”和化解流動壓力。

然隨著房市下行，資產(chǎn)價(jià)格縮水，上述計(jì)劃也橫生枝節(jié)。比如，華夏幸福與廊坊新空港的資產(chǎn)交易便發(fā)生了變化。據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，內(nèi)部人士透露，原本應(yīng)由廊坊新空港收購的7個(gè)產(chǎn)業(yè)新城，經(jīng)過博弈變成先由產(chǎn)業(yè)新城所在地政府收購，新空港再從后者手中收購。

同時(shí)，華夏幸福與中融信托近60億元的債務(wù)展期協(xié)議，2022年2月份曾被曝出談判存在矛盾，尤其在展期時(shí)間、兌付方案上。時(shí)隔近一年才敲定，折射出債務(wù)重組的艱難一面。

還有不被認(rèn)可的難題。據(jù)悉，方案將對開發(fā)貸、信托貸款等有抵押的債權(quán)展期5至8年，展期存續(xù)期間利息2.5%。有信托投資人表示，展期時(shí)長已超信托投資人期限。即便接受期限，2.5%利息也無法覆蓋信托公司付出的利息。而若提高利息，又會引發(fā)其他債權(quán)人不滿，可謂進(jìn)退兩難。

按照預(yù)期，華夏幸福在2022年10月左右就可恢復(fù)正常運(yùn)營，但由于出售生變打亂了后續(xù)計(jì)劃。

好在，經(jīng)過努力華夏幸福找到了平衡辦法：

首先，尋求地方政府先收購產(chǎn)業(yè)新城內(nèi)的一部分資產(chǎn)，適度彌補(bǔ)華夏幸福資金缺口。

其次，尋求專班和債委會支持，下調(diào)外埠資產(chǎn)交易價(jià)格，提升解決債務(wù)問題的速度。

2022年8月，華夏幸福推出兩個(gè)精選平臺，作為債務(wù)重組的補(bǔ)充方案。部分不愿接受原來方案的債權(quán)人，可將全部或部分債務(wù)轉(zhuǎn)換為對應(yīng)股份。

一系列努力，疊行業(yè)政策回暖，華夏幸福2022下半年債務(wù)處置工作大幅提速。以12月為例，公司接連完成多筆資產(chǎn)交易：

12月9日，大廠產(chǎn)業(yè)新城的4筆資產(chǎn)出售，交易對價(jià)6.9億元；27日固安產(chǎn)業(yè)新城相關(guān)資產(chǎn)交易簽約，交易對價(jià)9.99億元；29日南京等南方總部資產(chǎn)出售給華潤置地，交易對價(jià)124億元。

截至2022年底，華夏幸福累計(jì)簽署債務(wù)重組協(xié)議債務(wù)金額達(dá)1388億元，占金融債務(wù)總額的63%。

2023年開年，隨著公司全部49.6億美元境外債重組方案獲法律通過，重組壓力再卸兩成。截至1月31日，華夏幸福及下屬子公司還有320.90億元債務(wù)沒有解決，市場普遍認(rèn)為重組工作將很快完成。

3

凈利逆轉(zhuǎn)與168億虧損

雙路徑重任在肩

業(yè)績也有久違報(bào)喜。

2023年1月31日，華夏幸福公告2022年業(yè)績，預(yù)歸屬于上市公司股東的凈利11億元到16億元，較2021年同期的-390.30億元上演大逆轉(zhuǎn)。

可細(xì)觀，扭虧關(guān)鍵不是經(jīng)營，而是債務(wù)重組取得重大進(jìn)展，非經(jīng)常性損益增加，結(jié)合期內(nèi)企業(yè)一系列動作，多數(shù)相關(guān)收益大概率源自出售資產(chǎn)。

參考上述的違規(guī)被罰、高層被查，不禁發(fā)問，即便債務(wù)重組成功、公司上岸后又該靠什么發(fā)展、以何新面貌示人？

實(shí)際上，債務(wù)大重組的同時(shí)，華夏幸福也在謀求轉(zhuǎn)型。按照此前規(guī)劃其將于2023年完成債務(wù)重組，2025年完成戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，企業(yè)將從產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商轉(zhuǎn)型成產(chǎn)業(yè)新城服務(wù)商。

2022年7月，華夏幸福副總裁主管戰(zhàn)略負(fù)責(zé)人林成紅曾表示，未來，公司將以“服務(wù)即未來”為新理念，以“服務(wù)實(shí)體企業(yè)，發(fā)展縣域經(jīng)濟(jì)”為新使命。將貫徹輕重分離、產(chǎn)營分離原則，拒絕以往大包大攬的開發(fā)思路。

比如說，產(chǎn)城開發(fā)業(yè)務(wù)將堅(jiān)持“輕重結(jié)合”，在保留一定量開發(fā)業(yè)務(wù)同時(shí)，依托產(chǎn)業(yè)新城平臺提供規(guī)劃、融資、代建和運(yùn)營等輕資產(chǎn)服務(wù)。

目前看，“幸福精選平臺”、“幸福優(yōu)選平臺”是戰(zhàn)略重塑的兩大基點(diǎn)。兩平臺第三方估值均超500億，囊括了華夏幸福旗下的代建業(yè)務(wù)平臺，及部分物業(yè)管理服務(wù)平臺。

行業(yè)分析師劉俊群表示，隨著城市化進(jìn)程加速，物管企業(yè)價(jià)值日益顯現(xiàn)，上市熱潮就是一個(gè)例證。尤其經(jīng)過此次行業(yè)寒冬，更露出現(xiàn)金奶牛的對沖重要性。而“保交樓”大背景下，代建業(yè)務(wù)更顯市場韌性、亦有改善業(yè)績重任。

華夏幸福內(nèi)部人士向媒體表示，未來公司會陸續(xù)退出產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)和建設(shè)等領(lǐng)域。轉(zhuǎn)型后華夏幸福希望成為“產(chǎn)業(yè)新城版的萬達(dá)”。

可見，華夏幸福也在構(gòu)建自身新核心競爭力，可謂肩負(fù)雙重重?fù)?dān)，信心雄心可嘉，然難度也不言而喻。

值得一提的是，上述物業(yè)、代建兩平臺第三方估值500億元和521.4億元，華夏幸福計(jì)劃按八折或者七五折的價(jià)格，以上述兩個(gè)平臺49%的股權(quán)實(shí)施債務(wù)重組，可幫化解400.39億元債務(wù)。

長遠(yuǎn)目標(biāo)則要求：兩業(yè)務(wù)2023年、2024年要實(shí)現(xiàn)經(jīng)營業(yè)績20%年化增長，凈資產(chǎn)50%的增幅，或平臺內(nèi)某一個(gè)或多個(gè)業(yè)務(wù)進(jìn)行上市相關(guān)輔導(dǎo)工作。

簡言之，物業(yè)代建重任在肩。其“上市”或“出售股權(quán)”，是王文學(xué)為債權(quán)人畫出的退出路徑。

為此，企業(yè)還進(jìn)行了股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃。截止2022年底，債權(quán)人選擇接收債轉(zhuǎn)股的共涉及金融債務(wù)24.65億元，經(jīng)營債務(wù)金額25.53億元，合計(jì)已達(dá)首次解鎖要求，不過兩平臺各自比還需等待進(jìn)一步公告。

同時(shí)，以上文2022年業(yè)績?yōu)槔m成功扭虧，可如扣除債務(wù)重組收益等非經(jīng)常性損益影響，2022年業(yè)績?nèi)蕴潛p至少168億元。

4

物業(yè)、代建生意有多香？

輕資產(chǎn)償債野望

痛定思痛，轉(zhuǎn)型是必須的，也是挑戰(zhàn)重重的。

據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至2月25日，A股共有67家房企發(fā)布2022年度業(yè)績預(yù)告，38家預(yù)虧。原因除受市場環(huán)境拖累，亦與自身積弊有關(guān)。

行業(yè)分析師于盛梅表示，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了黃金十年的狂飆突進(jìn)，不少房企對前景及市場判斷過于樂觀。一路規(guī)模追逐，高周轉(zhuǎn)、高杠桿粗放運(yùn)營，遺忘了風(fēng)險(xiǎn)敬畏，過高估計(jì)了項(xiàng)目投資收益，也讓成本風(fēng)險(xiǎn)堆積。一旦市場環(huán)境變化，便紛紛露出裸泳姿態(tài)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年有56%的房企對其資產(chǎn)進(jìn)行了計(jì)提減值。據(jù)房地產(chǎn)之家統(tǒng)計(jì)，2022年百強(qiáng)房企中有40家發(fā)生債務(wù)違約。

直至2022下半年，中央陸續(xù)出臺“三支箭”等利好政策，寒冬渡劫的房企才得以重見曙光。

長遠(yuǎn)看，優(yōu)質(zhì)房企有望在政策市場回暖中實(shí)現(xiàn)軟著陸，但轉(zhuǎn)危為安后何去何從仍是個(gè)大問題。

目前，多元化仍是房企熱衷的轉(zhuǎn)型途徑。然從結(jié)果看大都仍在摸索階段，甚至不乏學(xué)費(fèi)慘重者，典型代表便是恒大。

作為較早轉(zhuǎn)型造車的房企，其前期靠著“買買買”策略，置辦了全套技術(shù)、匯集了全球頂尖人才及產(chǎn)業(yè)鏈合作資源。據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，恒大造車燒了超500億元，足夠決絕大手筆。

跌眼球的是，千呼萬喚始出來的恒馳5卻問題多多。有消費(fèi)者反映，恒馳5存在續(xù)航打折、車機(jī)文字重疊、剎車異響等品控問題。對于債務(wù)壓頂?shù)暮愦蠖?，上述轉(zhuǎn)型難言一顆續(xù)命丹。

一句話，進(jìn)入“黑鐵時(shí)代”，房企轉(zhuǎn)型時(shí)不我待卻又如烹小鮮、如履薄冰。相比往期的規(guī)模速度，質(zhì)量穩(wěn)健性更為重要，杜絕貪大求全、死磕深耕細(xì)作。從熟悉的衍生業(yè)務(wù)入手，盡量減少試錯(cuò)成本、形成可協(xié)同生態(tài)，才是渡劫新生的良方。

聚焦華夏幸福，暴雷后兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)2年，已在正確路上，自救成績單整體拿得出手。

但能否靠“輕資產(chǎn)”如愿新生，仍待時(shí)間觀察。

據(jù)華夏幸福公告，截止2022年6月底，幸?；鶚I(yè)物業(yè)在管面積1.6億平方米，前三季“幸福精選平臺”內(nèi)三家主體公司合計(jì)營收21.4億元，凈利4887.39萬元，凈利潤率約為2.3%，而2021年全年?duì)I收為36.41億，凈利潤2.3億。

本身體量不在一線陣營，業(yè)績和盈利能力又均出現(xiàn)滑坡，不是一個(gè)利好信號。

另一廂，代建業(yè)務(wù)雖不用重金買地，卻需做強(qiáng)附加增值，代建方的議價(jià)、管理、遴選項(xiàng)目力及規(guī)模和品牌溢價(jià)是核心競爭力。

放眼市場，綠城、旭輝、華潤置地、龍湖、中原建業(yè)、中駿等千億房均在加碼該賽道，更有信達(dá)地產(chǎn)攜AMC進(jìn)場，華夏幸福這類出險(xiǎn)房企能分多少羹、多久規(guī)模起量也要打個(gè)問號。

簡言之，兩業(yè)務(wù)均是重運(yùn)營。生意有多香，需要強(qiáng)專業(yè)說話，需要徐徐圖之，并非一蹴而就。

至于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)銷售，成績下滑嚴(yán)重：2019年、2020年及2021年的銷售額分別為1027億元、 505億元以及146.77億元，2022年前三季為57.53億元，如何快速去化仍是個(gè)難題。且近兩年未拿地，2022三季報(bào)開工項(xiàng)目量甚至為0。

當(dāng)然，這或也折射了華夏幸福的轉(zhuǎn)型決心，一些成績也不可忽視。

截至2022年7月，華夏幸福輕資產(chǎn)招商業(yè)務(wù)已累計(jì)簽約7個(gè)項(xiàng)目，總投資超45億。還累計(jì)簽約25個(gè)物業(yè)項(xiàng)目，簽約面積達(dá)283萬平方米。2022年9月以來，旗下公司又相繼中標(biāo)鄭州機(jī)場南物流園園區(qū)，簽約安徽淮北相山經(jīng)開區(qū)等。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，全國各級開發(fā)區(qū)總數(shù)已達(dá)2600多個(gè)，各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)量更高達(dá)8萬多個(gè)，GDP占全國GDP比重超40%。

毋庸置疑，對于錨定產(chǎn)業(yè)新城服務(wù)商定位的華夏幸福而言，上述內(nèi)外利好是各方對其違約仍懷揣信心的原因，也是企業(yè)自身翻身的重要抓手。

只是，有多少力量深入布局、持續(xù)打磨，仍值考量。一番輾轉(zhuǎn)騰挪，伴隨債務(wù)重組露出曙光，企業(yè)自有資產(chǎn)變現(xiàn)空間也越來越小?？看ā⒎?wù)這種往期收入體量小、盈利相對較低的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，能否支撐后續(xù)償債、乃至蛻變甚至重回千億榮耀仍是未知數(shù)。

成功債務(wù)重組只是一個(gè)開始，華夏幸福、王文學(xué)仍在與時(shí)間賽跑，與行業(yè)周期、市場耐心競速。

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